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Kündigungsfrist bei stillschweigender verlängerung mietvertrag

In einem kürzlich abgeschlossenen Fall vor dem Scottish Sheriff Court wird untersucht, was Parteien tun müssen, um einen Mietvertrag zu beenden. Was sind die Lehren für Vermieter und Mieter? Es ist wichtig, den Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem die stillschweigende Verlagerung wirksam wird und wie sie vom Betrieb abgehalten werden kann. Da (in Ermangelung einer gegenteiligen Bestimmung) in der Vereinbarung implizit vorgesehen ist, dass der Mietvertrag fortgeführt wird, sofern die Parteien nichts unternehmen, um dies zu verhindern, müssen entweder der Vermieter oder der Mieter der anderen Partei klarmachen, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen wollen. In der Praxis bedeutet dies in der Regel, dass ein stillschweigender Umzug funktioniert, es sei denn, der Vermieter oder der Mieter haben dem anderen schriftlich mitgeteilt, dass er beabsichtigt, den Mietvertrag zu beenden. Der Vermieter würde dies tun, indem er eine Kündigungsanzeige zustellt, und der Mieter eine Kündigungsmitteilung. Die Kündigungsfrist hängt in der Regel vom Gegenstand des Mietvertrags ab. Wird eine Mitteilung nicht rechtzeitig erteilt, um als gültige und wirksame Kündigungsmitteilung behandelt zu werden, so wird der Mietvertrag für einen weiteren Zeitraum fortgesetzt. Form und Art der Zustellung der Bekanntmachung werden in der Regel im Mietvertrag oder in allen für den Mietvertrag geltenden Rechtsvorschriften festgelegt. Der Sheriff wies darauf hin, dass der Mieter nicht gesagt habe, dass der Vermieter die von seinem Agenten durchgeführte Untersuchung angewiesen habe – oder sogar wusste. Sofern der Bevollmächtigte nicht befugt sei, sei es “schwierig, wenn nicht gar unmöglich”, zu sehen, wie diese Gespräche als Mitteilung des Vermieters oder im Namen des Vermieters angesehen werden könnten. In dem untersuchten Fall reichte der Vermieter beim Leasinggeber einen Antrag auf Zahlung der Miete ein, die der nicht eingehaltenen Frist von sechs Monaten Vorankündigung entsprach.

Insgesamt, und wie zu erwarten, sind die Vorschriften für nichtwohneigentum nach CC ` 1946 flexibler und gleichmäßiger zwischen den Parteien. Im Gegensatz dazu verlangt CC 1946.1 von Vermietern wesentlich längere Kündigungsfrist an Mieter, ohne die Möglichkeit, sich um die Anforderungen zu beteiligen. Die Kenntnis des Unterschieds zwischen CC 1946 und 1946.1 wird Vermietern helfen zu verstehen, ob ihr Mietvertrag oder die Satzung die Mietkündigungsverfahren kontrolliert. Der Mieter argumentierte, dass eine schriftliche Mitteilung, um den Betrieb einer stillschweigenden Umsiedlung auszuschließen, die Gemeinwohlrechte der Parteien, die eine verbale Andeutung ermöglichen, zu beseitigen würde. Dies wäre kein geeigneter Weg, um den Mietvertrag zu interpretieren. Der Sheriff stimmte zu. Zwar wäre es den Parteien möglich, die Anwendung des Common Law auszuschließen, doch würde dies klare und ausdrückliche Bestimmungen im Mietvertrag erfordern. Paragraf 9 sollte nicht so verstanden werden, dass die Parteien das Recht auf informelle Kündigungsrechte – sei es mündlich oder gar durch ihr Handeln – entzogen werden. Nach beiden Gesetzen muss die Leistung des Vermieters für die Kündigung des Mietverhältnisses durch registrierte oder beglaubigte Post oder nach der Standardmethode gemäß der Zivilprozessordnung Nr. 1161 erfolgen: persönlicher Service, Ersatzdienst durch Post an die Räumlichkeiten oder durch Post und Post an die Räumlichkeiten. Diese Zuserverfahren sind obligatorisch und können nicht vertraglich zwischen den Parteien geändert werden. Die einzige Ausnahme gilt für Kündigungen nach CC `1946.1, die Mietern die besondere Möglichkeit gibt, einen nicht wohnprivaten Mietvertrag zu kündigen, indem sie der Person oder Einrichtung, an die sie zuletzt persönlich Miete gezahlt haben, oder per beglaubigter oder eingeschriebener Post dienen.

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